Setenta Años, Once Meses y Una Semana: Anatomía Jurídica del desahucio que llegó al BOE

Los diarios oficiales casi nunca tienen rostro. Hablan de personas arrendatarias y de entidades con o sin personalidad jurídica. Por eso sorprende la página 127818 del Boletín Oficial del Estado (BOE) del 30 de septiembre. Allí, el preámbulo del Real Decreto-ley 26/2026, el nuevo decreto de vivienda, escribe un nombre, una edad y una casa: los de Mari Carmen Abascal, una vecina de Madrid de 87 años desahuciada una semana antes del piso en el que, según el propio texto, vivió setenta años.

El preámbulo la llama «víctima de una legislación machista y retrógrada procedente de una dictadura», añade, sin concretar a quién se refiere, que también lo fue de la especulación, y atribuye su caso al fracaso de unas administraciones competentes que no nombra.

Conviene hacer lo que un jurista debe hacer cuando sube el ruido: bajar la temperatura y leer tres letras distintas, la del preámbulo, la de las sentencias y la del articulado.

Lo que vale un preámbulo

Primero, lo indiscutible: un preámbulo no tiene valor normativo. El Tribunal Constitucional ha precisado que su valor jurídico se limita a servir de pauta cualificada de interpretación, pero también que «carencia de valor normativo no equivale a carencia de valor jurídico» (sentencia 31/2010). En un decreto-ley cumple, además, una función seria: es el primer lugar, junto con el debate de convalidación y el expediente, donde el Gobierno justifica la «extraordinaria y urgente necesidad» que exige el artículo 86 de la Constitución. Invocar un caso real para ilustrar un problema general es legítimo: la conexión que exige el Tribunal Constitucional es con la situación de urgencia, no con cada caso.

Otra cosa es el modo. Las Directrices de técnica normativa, aprobadas por el Consejo de Ministros en 2005, piden que la parte expositiva describa el objeto, la finalidad y los antecedentes de la norma, y que evite exhortaciones y declaraciones didácticas o laudatorias. No son una ley ni su incumplimiento invalida el decreto, pero fijan un estándar de calidad para cualquier Gobierno. El texto contiene, además, descuidos: escribe el nombre de la afectada de dos formas distintas y atribuye a la disposición final tercera una prórroga de alquileres que está en la quinta.

Lo que resolvieron los tribunales

¿Qué legislación la dejó sin casa? Según la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 de junio de 2022, cuyo contenido ha difundido la publicación jurídica LawAndTrends, el contrato lo firmó su padre en 1956; su madre se subrogó al enviudar, en 1960, y ella lo hizo en 2005, al morir su madre. El juzgado le dio la razón en primera instancia, la Audiencia declaró extinguido el contrato y el Tribunal Supremo inadmitió la casación en diciembre de 2023. La sentencia es firme.

La norma que extinguió el contrato no procede de la dictadura: es la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que recortó las subrogaciones del régimen de 1964 al que seguían sometidos estos contratos. Cuando se subroga un hijo, el contrato se extingue a los dos años, salvo excepciones que el tribunal no apreció. Una de ellas, dolorosa por su precisión, protegía de por vida a los hijos mayores de 65 años que se subrogaran durante los diez primeros años de vigencia de la ley. Esa ventana se cerró al terminar 2004. Ella ya había cumplido 65 años, pero la subrogación llegó casi once meses después, en noviembre de 2005.

Si siguió en la vivienda después de 2007 fue porque continuó pagando la renta: la Audiencia apreció una tácita reconducción, renovada año a año. La actual propietaria, que adquirió el inmueble tras las ventas iniciadas en 2018, le pidió acreditar los requisitos de la subrogación vitalicia y, al no hacerlo, demandó. El propio preámbulo admite, más adelante, que el ordenamiento se cumplió, y lo califica de fracaso social e institucional.

La prórroga forzosa que permitió a su familia vivir allí durante décadas nació en 1920, pasó por las leyes de 1956 y 1964 y se mantuvo en democracia para los contratos anteriores a 1985. La ley de 1994 buscó un equilibrio entre contratos transmitidos durante generaciones y rentas que apenas podían actualizarse, y ese equilibrio ha tenido costes como este.

¿Y el calificativo de machista? La lectura más plausible es que en 1956, cuando la mujer casada necesitaba licencia marital para obligarse, el contrato se firmara solo a nombre del padre, de modo que el paso a la madre consumiera un turno de subrogación. El preámbulo no lo aclara. Y, con la letra de 1994 en la mano, el resultado habría sido el mismo aunque el contrato hubiera estado desde el principio a nombre de su madre: la subrogación de una hija tenía idéntico límite de dos años.

Lo que habría hecho el decreto

La pregunta decisiva es otra: ¿la habría protegido este decreto-ley? No. La nueva suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, hasta el 31 de diciembre de 2030, solo opera si el lanzamiento no se ha ejecutado, y su régimen transitorio exige lo mismo en los procesos en curso, también para la nueva enervación extraordinaria. El suyo se practicó el 23 de septiembre; el decreto entra en vigor el 1 de octubre. Tampoco toca la disposición de 1994 que extinguió su contrato, ni regula qué efecto procesal tienen las medidas provisionales que pida un comité de Naciones Unidas, aunque presenta la reforma como respuesta a sus pronunciamientos.

Sí cambiaría algo para el próximo caso. El artículo 2 condiciona la protección a que no exista alternativa habitacional y, en su régimen general, la suspensión puede alzarse si la persona rechaza sin causa justificada una alternativa adecuada y efectiva. Es la discusión de estos días: según la agencia EFE, la Comunidad de Madrid sostiene que le ofreció dos veces una plaza pública de residencia, mientras el relator de Naciones Unidas para la vivienda ha defendido, según elDiario.es, que el desahucio debió esperar a una alternativa viable. Con el decreto, esa disputa la resolvería un juez, no un preámbulo.

El articulado no habla de fondos buitre: la expresión solo aparece en el preámbulo. El artículo 2 se refiere a entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su tasación, con el fin de eludir la función social de la vivienda o de maximizar su rentabilidad mediante rentas o precios desproporcionados o usos no residenciales. No señala a nadie: serán los jueces quienes, caso por caso, aprecien ese propósito.

Una persona no es un considerando

En la provincia de Cádiz, los juzgados practicaron el año pasado 495 lanzamientos, 359 de ellos derivados de arrendamientos, según el Consejo General del Poder Judicial. Quien ejerce en los juzgados del Campo de Gibraltar sabe que en muchos de ellos hay dos partes con razones que el Derecho debe pesar: la del propietario que tiene una sentencia a su favor y la de quien no tiene adónde ir. Y sabe también que ninguna de las dos merece convertirse en argumento. La disposición de 1994 que se aplicó en Madrid es la misma que rige cualquier contrato de vivienda de renta antigua que sobreviva en esta provincia.

Su nombre, además, figurará para siempre en el diario oficial. La normativa de protección de datos pide limitarlos a lo necesario para cada fin y, aunque su caso era ya público, cabe preguntarse si justificar la urgencia de un decreto-ley necesitaba su nombre y su edad. Fuera del BOE, la historia ha tenido un giro: según su abogada, ha aceptado un acuerdo con la propiedad, alcanzado con intermediación municipal, para volver a su casa con un nuevo contrato de ocho años.

Si el Congreso lo convalida y acuerda tramitarlo como proyecto de ley, habrá ocasión de revisar también su preámbulo. Un preámbulo puede conmover; solo el articulado protege.

Joaquín Bernal Rodríguez es abogado, con despachos en Algeciras, La Línea de la Concepción y Marbella, especializado en Derecho civil y en la defensa penal en procedimientos por delitos contra la salud pública y blanqueo de capitales, un compromiso con la defensa de los derechos que ejerce desde hace años en el Campo de Gibraltar y en toda la provincia.